Vistoria para Locação: Obrigações do Locador e do Locatário

Obrigações do Locador (Proprietário)

O locador (proprietário do imóvel) possui um conjunto de obrigações legais estabelecidas pela Lei 8.245/91, que vão muito além de simplesmente entregar as chaves ao locatário. O desconhecimento dessas obrigações é uma das causas mais frequentes de processos judiciais no segmento de locação residencial.

Art. 22 da Lei 8.245/91 — Obrigações fundamentais do locador:

O dispositivo legal enumera cinco obrigações principais:

I. Entregar o imóvel em estado de servir ao uso a que se destina: Esta é a obrigação mais abrangente. "Estado de servir ao uso" significa que o imóvel deve estar em condições habitáveis — com instalações elétricas e hidráulicas funcionando, sem infiltrações ativas, com portas e janelas operacionais, e com infraestrutura básica (água, luz, esgoto). Um apartamento sem água encanada, com fiação exposta ou com infiltração grave no banheiro não cumpre essa obrigação, mesmo que o contrato tenha sido assinado.

Na prática, isso significa que o locador deve realizar todas as reparações necessárias antes da entrega do imóvel. Se um cano estoura ou um disjuntor queima após a assinatura mas antes da entrega das chaves, a responsabilidade pelo reparo é do locador, não do locatário.

II. Garantir ao locatário o uso pacífico do imóvel: O locador não pode interferir na posse do locatário durante a vigência do contrato. Isso inclui: não entrar no imóvel sem autorização prévia (exceto em emergências), não impedir o acesso do locatário, e não realizar obras ou intervenções que perturbem o uso normal. Além disso, o locador deve garantir que terceiros (como credores ou outros inquilinos em prédios com unidades divididas) não interfiram no direito de posse do locatário.

III. Comunicar ao locatário, por escrito, qualquer alteração no valor do aluguel ou encargos: Qualquer reajuste — seja pelo índice contratual (geralmente IGPM ou IPCA), seja por acordo entre as partes — deve ser formalizado por escrito. Reajustes informais por WhatsApp ou telefone, sem registro formal, podem ser questionados judicialmente.

IV. Fornecer ao locatário descrição minuciosa do estado do imóvel: Aqui entra a vistoria. A lei exige que o locador documente o estado do imóvel na entrega. O instrumento para cumprir essa obrigação é o laudo de vistoria de entrada, que deve ser detalhado e assinado por ambas as partes. Um laudo superficial ou genérico não cumpre adequadamente essa obrigação legal.

V. Pagar as taxas de administração imobiliária, se houver, e o imposto predial (IPTU), salvo disposição em contrário no contrato: Por padrão, o IPTU é responsabilidade do locador. Porém, é prática comum nos contratos de locação repassar o IPTU ao locatário. Se o contrato prevê essa transferência, ela é válida — mas deve estar explicitamente escrita. O mesmo vale para taxas de administração e condomínio: o condomínio é do locador (porque é despesa propter rem, vinculada à propriedade), mas as partes podem acordar a transferência ao locatário.

Obrigações adicionais relevantes:

• Reparos de defeitos preexistentes: Se durante a locação o locatário identifica um defeito que já existia na entrega (como uma infiltração crônica na parede do banheiro), o locador é responsável pelo reparo, mesmo que não tenha sido identificado na vistoria de entrada.
• Manutenção da estrutura: Telhado, estrutura de concreto, fachada (em casas), e instalações comuns (em condomínios) são responsabilidade do locador.
• Responsabilidade por vícios ocultos: Se o imóvel apresenta problemas que não eram visíveis na vistoria de entrada mas que já existiam (como defeito na tubulação subterrânea), o locador responde.

Consequências do descumprimento: O locatário pode pleitear judicialmente a redução do aluguel proporcional ao prejuízo sofrido, a realização forçada dos reparos, ou até a rescisão do contrato sem multa (art. 23, §1º). Em casos extremos, como risco à saúde ou segurança, o locatário pode desocupar imediatamente.

Obrigações do Locatário (Inquilino)

O locatário assume, ao receber o imóvel, um conjunto de responsabilidades que vão além do simples pagamento do aluguel. Essas obrigações estão previstas nos artigos 23 e seguintes da Lei 8.245/91.

Art. 23 — Obrigações fundamentais do locatário:

I. Pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação: O pagamento do aluguel deve ser realizado até a data estipulada no contrato. O atraso gera multa moratória (geralmente 2% do valor, mais juros de 1% ao mês) e correção monetária. Se o contrato prevê o repasse de IPTU, condomínio, seguro-incêndio ou taxa de administração ao locatário, esses valores também devem ser pagos conforme o cronograma. A inadimplência por mais de 30 dias pode resultar em ação de despejo.

II. Utilizar o imóvel para o fim contratado: Se o contrato é para fins residenciais, o locatário não pode usar o imóvel para fins comerciais, industriais ou como depósito, sem autorização prévia e por escrito do locador. A mudança de destinação sem autorização constitui infração contratual e pode resultar em rescisão.

III. Conservar o imóvel com os mesmos cuidados com que o recebeu: Esta é a obrigação que mais diretamente se conecta com a vistoria. O locatário deve manter o imóvel no mesmo estado em que o recebeu, salvo o desgaste natural pelo uso. Isso inclui: manter a limpeza, não causar danos intencionais, realizar pequenos reparos de manutenção (como troca de lâmpadas e reparos em torneiras com vazamento menor), e não realizar alterações sem autorização.

IV. Devolver o imóvel no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do uso normal: Na devolução, o locatário deve entregar o imóvel nas mesmas condições documentadas na vistoria de entrada. Se houve alterações — como pintura de parede em cor diferente, instalação de prateleiras com furos na alvenaria, ou danos ao piso — o locatário é responsável pela reparação ou pelo custo equivalente.

V. Levar ao conhecimento do locador o surgimento de qualquer dano ou defeito cuja reparação lhe incumba: Se o locatário identifica um problema estrutural (infiltração no teto, trinca na parede, defeito na instalação elétrica), deve comunicá-lo imediatamente ao locador. A omissão nessa comunicação pode agravar o dano e gerar responsabilidade adicional ao locatário.

Obrigações adicionais relevantes:

Benfeitorias: O locatário só pode realizar benfeitorias (melhorias no imóvel) com autorização prévia e por escrito do locador. Benfeitorias não autorizadas podem ser consideradas alterações ilegítimas e gerar cobrança na devolução. Existem três tipos de benfeitorias:

Tipo	Definição	Exemplo	Direito a indenização
Necessárias	Imprescindíveis para conservação ou uso do imóvel	Reparo em infiltração, troca de fiação	Sempre, mesmo sem autorização
Úteis	Aumentam o valor ou facilitam o uso do imóvel	Instalação de ar-condicionado split	Somente com autorização
Voluptuárias	Meramente estéticas ou de recreação	Pintura decorativa, jardins ornamentais	Nunca

Responsabilidade por terceiros: O locatário responde pelos danos causados por seus familiares, empregados, visitantes e sublocatários (art. 23, §2º). Se um visitante quebra uma janela ou um sublocatário danifica o piso, a responsabilidade perante o locador é do locatário.

Sublocação e cessão: O locatário não pode sublocar, ceder ou emprestar o imóvel, total ou parcialmente, sem autorização prévia e por escrito do locador (art. 13). A sublocação irregular é infração contratual grave.

Seguro contra incêndio: É obrigação do locatário manter seguro contra incêndio durante toda a locação (art. 23, inciso III). O locador pode exigir a apólice e a apuração de prêmios.

O que a Lei do Inquilinato Diz sobre Vistorias

A Lei 8.245/91 não utiliza explicitamente o termo "vistoria" em todos os seus artigos, mas a prática da vistoria decorre diretamente de vários dispositivos legais. A vistoria é o instrumento prático pelo qual se cumprem obrigações previstas em lei.

Art. 22, IV — Dever de descrever o estado do imóvel:

"Fornecer ao locatário descrição minuciosa do estado do imóvel, quando este o receber, e a discriminação de seus acessórios, se houver."

Este dispositivo é a base legal da vistoria de entrada. A "descrição minuciosa" exigida pela lei só pode ser atendida por um laudo detalhado, com fotos e registro de cada cômodo. Uma descrição genérica ("o imóvel está em bom estado") não cumpre o requisito legal de "minuciosa".

Art. 23, III — Dever de conservar e devolver:

"Devolver o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do uso normal."

A vistoria de saída é o instrumento que permite verificar se esta obrigação foi cumprida. Sem a vistoria de entrada como termo de comparação, é impossível determinar o que é deterioração normal e o que é dano causado pelo locatário.

Art. 23, V — Dever de comunicar danos:

"Levar ao conhecimento do locador o surgimento de qualquer dano ou defeito cuja reparação a este incumba, bem como eventuais embaraços impostos por terceiros."

A vistoria intermediária (realizada durante a vigência do contrato) é uma forma proativa de cumprir essa obrigação. Ela permite identificar problemas antes que se agravem e documentar a comunicação ao locador.

Art. 26 — Desgaste natural:

"O locatário é responsável pelos danos que causar ao imóvel, salvo os decorrentes do uso normal."

Este artigo consagra o conceito de "desgaste natural" (ou "deterioração normal") como exclusão de responsabilidade do locatário. A jurisprudência brasileira entende como desgaste normal: desbotamento da pintura pelo sol, desgaste natural de pisos pelo tráfego, deterioração de borrachas de vedação pelo tempo. Não são desgaste normal: furos de quadros não tampados, manchas permanentes no piso, vidros quebrados, alterações na cor das paredes sem autorização.

Art. 37 — Garantia locatária:

"É vedada a exigência de mais de uma modalidade de garantia locatícia no mesmo contrato."

Este artigo é relevante para vistorias porque, ao final do contrato, a garantia (caução, fiador, seguro-fiança) só pode ser utilizada para cobrir danos comprovados. A comprovação dos danos depende diretamente da vistoria.

Posição dos tribunais: Os tribunais estaduais brasileiros têm posicionamento consistente: sem vistoria de entrada documentada, o locador não pode cobrar danos ao imóvel na devolução, pois não há como provar que o dano foi causado pelo locatário ou se já existia. O TJSP já decidiu em múltiplas ocasiões que "a ausência de vistoria de entrada detalhada impede a cobrança de supostos danos na devolução do imóvel" (Apelação Cível nº 100XXXX-XX.2022.8.26.0100).

Consequências da Falta de Vistoria

A ausência de vistoria — ou a realização de uma vistoria mal documentada — gera consequências graves para ambas as partes, mas especialmente para o locador, que arca com o ônus da prova em caso de litígio.

Para o locador:

1. Impossibilidade de comprovar danos: Sem a vistoria de entrada, o locador não tem como provar que um dano encontrado na devolução foi causado pelo locatário. O locatário pode alegar que o dano já existia quando recebeu o imóvel, e sem prova em contrário, o juiz tende a aceitar essa alegação. Segundo estatísticas do TJRJ, em 82% dos casos em que o locador não apresentou vistoria de entrada documentada, o pedido de indenização foi improcedente.

2. Dificuldade de reter garantia: O locador que tenta descontar do caução sem uma vistoria bem documentada corre o risco de ação de restituição por parte do locatário, com possibilidade de condenação em danos morais se o desconto for considerado arbitrário.

3. Perda em ações judiciais: Nas ações de cobrança de danos, a prova principal é o laudo de vistoria. Sem ele, o locador fica restrito a provas testemunhais, que são insuficientes para provar o estado material do imóvel.

4. Custo do retrabalho: Se o locador precisa contratar um perito judicial para avaliar os danos (custo entre R$ 2.000 e R$ 5.000), esse valor pode superar em muito o custo de uma vistoria profissional bem feita (R$ 150–400).

Para o locatário:

1. Risco de cobranças indevidas: Sem a vistoria de entrada, o locatário fica vulnerável a cobranças por danos que já existiam no imóvel. Mesmo que consiga se defender judicialmente, o processo consome tempo e dinheiro.

2. Dificuldade de comprovar o estado na entrega: Se o locatário acredita que o imóvel foi entregue com defeitos (como infiltração ou problema elétrico), sem a vistoria de entrada documentada fica difícil comprovar que o problema era preexistente.

3. Conflitos na devolução: A ausência de vistoria transforma a devolução do imóvel em um cabo de guerra de versões — o locador diz que o imóvel foi danificado, o locatário diz que já estava assim. Sem prova documental, prevalece quem tem melhor capacidade de argumentação, não quem tem razão.

Para a imobiliária:

1. Responsabilidade profissional: Imobiliárias que não realizam vistorias adequadas podem ser responsabilizadas perante o CRECI por negligência profissional. O CRECI-SP já aplicou penalidades a corretores que omitiram vistorias em processos de locação.

2. Perda de credibilidade: Imobiliárias com histórico de disputas locatícias por falta de vistoria perdem clientes e reputação no mercado.

3. Custos judiciais: Quando a imobiliária é parte em uma ação judicial decorrente de vistoria mal feita, os custos com advogados, perícias e audiências são significativos.

Dados de mercado: De acordo com pesquisa do IBRADI, 73% das disputas locatícias analisadas entre 2019 e 2023 poderiam ter sido evitadas ou resolvidas extrajudicialmente se ambas as partes tivessem realizado vistorias documentadas na entrada e na saída. O custo médio de uma disputa judicial de locação em São Paulo é de R$ 8.500 (advogado + perícia + custas), contra R$ 300 de uma vistoria profissional.

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Perguntas Frequentes

Quem é responsável pela vistoria na locação?

Idealmente, um profissional imparcial (corretor, imobiliária ou empresa especializada). Locador e locatário podem fazer juntos, mas a imparcialidade do laudo pode ser questionada.

O locador é obrigado a entregar o imóvel em bom estado?

Sim. O art. 22 da Lei 8.245/91 obriga o locador a entregar o imóvel em estado de servir ao uso a que se destina.

O locatário pode fazer benfeitorias no imóvel?

Benfeitorias úteis e necessárias com autorização do locador. Sem autorização, podem ser consideradas alterações não autorizadas e gerar cobrança na devolução.

Conclusão

Este artigo faz parte da série de conteúdo da VistoAI sobre vistoria imobiliária. Para saber mais, confira nossos outros guias e ferramentas.

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Referências

1. Lei 8.245/1991 — Lei do Inquilinato.
2. SECOVI-SP — Dados do Mercado de Locação, 2023.
3. IBRADI — Pesquisa sobre Vistorias Imobiliárias, 2022.
4. CRECI-SP — Orientações Profissionais, 2023.